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契税征管

发布时间:08-06    来源:故事百科

契税征管

契税是在土地房屋权属发生转移变动时,就当事人双方所立的契约,向土地房屋权属承受人徵收的一种税。房地产权属登记是契税征管的依据和前提条件,契税征管是完善房地产权属登记的必备内容。

基本介绍


中文名:契税征管
条件:房地产权属登记
类型:现代词
对象:土地房屋权

存在的问题

一是二手房交易存在高买低报现象导致税款流失。近年来,二手房交易日益活跃,二手房交易涉及契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税等税种,其纳税人包括买卖双方,徵收的计税依据与成交价格密切关联,一些纳税人为了“合理避税”,达到双方互利的目的,採取高买低报等多种手段,实行“上有政策、下有对策”的变通行为,钻政策漏洞,致使二手房交易市场秩序十分混乱。二手房纳税申报交易价格普遍偏低,个别纳税人採取签定两套协定的办法,以真实协定作为交易结算的依据,以低于真实交易价格的虚假契约用于申报纳税,已达到少缴税的目的,导致契税及其他税收大量流失。

二是开发商与购房者签订虚假购房契约少报计税价格。房地产开发商为了提高自己的竞争力,用减轻购房者负担的方法来达到促销盈利的目的,应购房者要求,将真实的购房价格降低,另签一份虚假的购房协定,真实的购房协定由买卖双方留存,虚假的协定由购房者办理契税申报手续。开发商开购房款收据时,其所开金额为部分房价款,剩余部分金额作为购房户委託地产商装修材料款的暂存款,待房屋交付使用及税费清缴后,再作账务处理。

三是购房者对购房契约进行偷漏税。由于购房契约购销双方只在最后一页签字盖章,购房者将购房契约中包含真实购房价格的一页去掉,换人用电脑重新製作较低购房价格的一页,由于採取了高科技手段作假,契税徵收部门又没有与房管、开发公司联网达到信息共享,因此对该种情况,徵税人员较难发现。

四是契税征管人员的自由裁量权较难行使。契税条例规定:“对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,由徵收机关参照市场价格核定”。儘管法规赋予了征管自由裁量权,但对契税计税价格的裁量权没有进一步细化,实际执行时很难把握。主要表现为:首先,由于市场价格属于动态且灵活的变数,如何才是“明显低于”,怎样的理由才算正当,目前政策尚未明确规定;其次,即使根据有关情况判定成交价格明显低于市场价格并且无正当理由,计税价格就应由徵收机关参照市场价格核定,但由于土地、房屋成交价格的高低受位置、交通、楼层、结构等各种因素的制约,要将这些情况调查清楚,需投入大量的人力物力,在目前徵收人员较少,而成交量增大的情况下很难做到这一点,徵收机关核定的计税价格往往使纳税人不满意,与徵收人员产生矛盾和摩擦。

加强措施

一是加强部门协调配合,严格实行先税后证。契税的源头在国土部门和房地产开发企业,末端在房地产管理部门,财政部门只是契税徵收的中间环节,无论哪一个环节出现脱节都会造成契税的流失。鑒于这种部门关係,作为契税徵收部门要与国土、房地产开发企业和房管部门建立长期的联席会议制度,协调配合,控制好契税徵收的每个环节。国土、房管部门要严格实行先税后证,不见契税完税凭证,不予办理土地使用权、房屋产权登记手续,形成从源头到末端的链状控制体系,达到共同协税护税的局面,确保契税应收尽收。

二是加大监督检查力度,严格依法治税。对可疑的计税价格,组织稽查人员到开发企业认真核实,发现有虚假的购房契约而少报计税价格偷漏税者,按税收征管法严肃惩处。同时,加大税法的宣传力度,提高纳税意识。要进一步加强契税征管政策的宣传工作,採取召开会议、办宣传栏、印发宣传资料等有效形式,全方位地进行税法宣传,使人们熟知税收法规,从而提高全民缴税意识,促进契税征管工作有序发展。

三是与房管、土地、开发商实行联网,实施契税信息网路化管理。从纳税申报、审核到开具完税证都分别设立专人专机进行微机处理,并建立起完整的信息档案,开发商与购房者签订的契约要在网上备案,徵收部门与房管、土地、开发商实行联网,採用条形码扫描技术,在徵税时只要将契约号扫入微机,就能自动显示购房时真实的成交价格,从而识别虚假的购房契约。

四是建立科学合理的价格信息平台。委託房产中介负责取得房屋中介公司二手房实际交易价格资料,会同房管局、物价局在调查、测算的基础上联合公布各住宅小区二手房市场平均交易价格,以此作为计税价格核定的基本依据,按照一定的浮动幅度和楼层係数核定某小区的最低计税价格,凡低于最低计税价格的一律按核定的最低计税价格纳税。

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